经济性设计即为基于成本的设计，即成本企画，而成本企画最关键的因素是目标成本。

“成本企画”是日文汉字的译法，按其英文名称target costing或cost design译为“目标成本计算”或“基于成本的设计”，也可按其日语的字意将其译为“成本策划”或“成本企划”。

所谓成本企画是指：在新产品的策划、开发和设计阶段，以产品的整个生命周期为管理对象，以既定的目标利润为前提，制定为实现目标利润所需要的单位产品成本的目标(即成本目标)，并在新产品的策划、开发和设计等阶段实施为了达到成本目标的各项活动。

日本的成本企画思想是:先基于最可能赢得消费者认可的售价减去期望利润来计算目标成本，再运用所谓“成本工程”的手段来确保生产的产品满足目标。这样生产出的产品市场适销的可能性更高。

举例来说，“这东西市场上只能卖50元钱，我必须有40％的盈利率，那么成本最多只能是30元钱，让我们回过头去从头做起确保这30元钱目标成本的达成。”

成本企画源于产品开发设计。设计就是在图纸上“建造”产品。既然实际建造过程必然要发生成本，那么图纸上的“建造”考虑成本发生这一因素就理所当然。

这意味着降低成本的重心可以从房地产建造阶段转移到开发规划及设计阶段，成本企画的思维正是由这种“重心转移”引起的。

这种重心转移突出地表现在两个方面：

• 其一是“有备无患”，即在开发规划设计阶段乃至企画阶段就开始降低成本的活动。这种降低成本的活动具有“源流管理”的属性，即从事物的最初起始点开始实施充分透彻的分析。

• 其二是成本的“筑入”，成本筑入意味着将材料、部品等汇集在一起装配成产品的同时，将成本一并“筑入”进去。

1.市场导向思想

所谓市场导向，就是一切以市场/客户为中心，按照市场/客户的需求来进行设计、建造和销售产品(商品房)与服务（物业）。成本企画以市场售价为依据，通过预计的目标利润，“倒逼”出目标成本。

2.顾客满意思想

房地产企业在成本企画时，首先要进行市场调研，了解顾客目前和将来的住宅需求，通过需求调研，获取顾客需求信息，产生出未来住宅构思、设计、建造的规划书。成本企画的过程也是实现“顾客满意”目标的过程。

3.房企全生命周期成本管理思想

房地产企业的全生命周期成本管理是从最初成本测算，到目标成本、动态成本、成本回顾、再到成本核算，最后形成成本数据库，整个成本演变的过程。为便于理解，我们将成本全生命周期管理又分为三个阶段，而其中的控制阶段又具体分为三个环节（见图6.1）。因此，成本企画中的目标成本范围是指全生命周期条件下的各项必达目标成本。

图6.1 房企成本企画的全生命周期管理

4.源流成本管理思想

源流成本管控的实质在于其预防性，从成本的最初起始点，做事前分析，通过“源流”分析，借助源流管理前向的设计(构想设计、基本设计、详细设计与施工图设计)、建造阶段推展，实现成本的前馈式控制，避免后续建造过程中大量无效作业成本耗费，从而大幅度削减成本。

5.成本筑入思想

成本筑入思想在于把成本视作一种“特殊的功能与部品”，设计者是在尝试能否将这种“功能或部品”的一部分乃至全部剔除，删除部分又能否“装配”到其他更重要的功能上去。

1.目标成本的分解

房地产项目目标成本分解过程为：

图6.2房地产项目目标成本分解过程

目标成本分解实质上是成本责任层层落实的过程，如图6.3：

图6.3 目标成本的责任分解流程

2.目标成本的管控流程

房地产企业应以确定的目标成本为基准，本着全面、全过程、全要素、全员的目标成本管理思路，建立一个PDCA循环。PDCA循环在成本管理中是不断进行的，为了实现一定的目标，就循环一次，解决一定的问题，同时不断的进行反馈，使成本管理目标不断得到优化。

同时，在企业项目成本管理中，整个项目是一个大的PDCA循环，各部门有小的PDCA循环，下一级的PDCA循环是上一级的具体落实，实现全过程，全要素，全员参与，从而提高整体经济效益，实现企业目标。目标成本管理具体流程如图6.4。

图6.4 项目全过程目标成本管控流程图

3.目标成本的实现机制

为了更有效的实施成本管控工作，房企应在项目各阶段进行成本概预算并以此作为项目成本的控制目标，形成贯穿全价值链的目标成本管理体系，并从如下四个方面开展工作。

图6.5 目标成本管控体系

1.VE+成本企画

成本企画的目标细分至各设计部后，各设计部即开始从事设计及价值分析（VA）活动，它是一种通过分析调查产品的性能与价格，有助于降低成本及商品房开发的一种成本管理的科学手法，是成本企画活动的有效手法。

对设计部门来说，其目标不仅是要设计出满足顾客需求并具有良好质量和功能的产品，而且同时必须达成成本目标。设计部门根据目标限额造价及其他相关部门提供的信息设计“施工图纸”，再根据施工图进行成本“筑入”。

2.成本企画中VE的形态表现

价值工程对象从具体到抽象，可依次分为设计VE、建造VE和市场VE三种应用形态。

• 设计VE

在房地产项目开发设计阶段，使用价值工程技法称为“设计VE”。设计VE的出发点是“产品企画书”，通过对房地产项目的建筑、结构、使用材料、外观形状和建造方式等方面的分析，使设计建筑的式样、参数、景观等符合目标成本的要求，以此做成“建筑规划设计图”。

设计VE实际上体现的是一种创造、改进、再创造的PDCA螺旋式推进过程，与建造相关的问题就会趋于明朗。   

设计VE过程表现出“将经济性的成本‘深深地嵌入’或‘紧密地结合进’技术性的建造方案中”的特质，这是成本筑入极为典型的体现。    

• 建造VE

建造VE是在产品投入生产后开始实施的。实施的出发点是“建筑设计图”(包括式样和各种参数)，通过对建筑构造的具体检测分析来确保目标成本的达成。

具体地说，可能通过改变施工组织和工艺等方法来改善功能成本比，常见的情况是保持质量功能不变而成本削减，或者花同样的成本达到更优的质量功能，二者均使得价值提高。

• 市场VE

它是将VE应用于成本企画的源流，其出发点是购房者的需求，分析的重点是项目的观念，即项目的功能意境。

具体地说，购房者究竟需要哪些实用的、美学的居住功能，同时需要突破什么技术、法规等的限制，进行多少造价才能使这些的功能得以实现。

在此阶段运用VE的结果是作成“项目成品企画书”，从而为项目设计、建造阶段消除不必要的产品质量、功能，为降低产品成本指明方向。

成本企画最关键的因素是目标成本，也就是说在产品的设计阶段就关注到将要制造的产品成本只允许是多少。成本企画具有强烈的管理工程学属性，那就是在成本企画过程中应用VE作为工具来进行目标成本管理。

设计成本控制与VE的有机结合的必然结果，是房地产项目在质量、功能、价格等方面均能够在最大限度上满足购房者的需要，产品的竞争力可见一斑。整个VE的实施过程都伴随着如何将目标成本“筑入”到项目开发、产品建造和销售服务的各个环节，从而使目标成本得以达成。

来源：“地产成本圈”微信公众号  作者：侯龙文