乔润令，国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心副主任、研究员，中国城镇化及小城镇研究专家。长期从事中国城镇化和小城镇发展的政策研究和中国城镇化的试点工作，曾参与中央、国务院有关城镇化、小城镇发展、农民工问题等文件与《“十一五”规划》《“十二五”规划》《新型城镇化发展规划》等研究，主持和参与多项部委及国际合作项目课题。
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城市资本下乡是特色小镇和田园综合体最基本的形态，它面临的风险，所要开发的资源，还有目前的政策和制度都在变化。
城市资本下乡搞特色小镇或者田园综合体最大的障碍是什么？是——农村所有的资源都是非市场化的。
人才、劳动力、资金、土地都可以交易，有产权界定非常清楚，可交易，有价格。但是，农村所有的东西都是非市场化的，现行的体制不允许城市资本的下行。城里人想把户口转到农村是不允许的，想卖农村任何一块土地，所有的政策都不支持。农村现在任何一种土地贷款融资也不支持，这就是最大的风险。
我们国家有两种方式可以获得土地：
一种是从政府拿地。从政府拿地，有以下几种方式：一是建设用地，要挂招牌，拿来后做房地产开发，70年的产权；二是产业用地，包括工业、旅游，也包括很多新业态；三是公共设施用地，分两类：一类是基础设施，如修路；还有一类是建医院、学校。很多人想搞划拨，我建议最好不要拿，地上建的东西是没有价值的，土地是划拨的，将来想退出、转让是很困难的。
还有一种是从农民手里拿地。耕地、集体建设用地、宅基地、四荒地、林地、滩涂河谷地。农村可用的资源有哪些？一是资源性资产，包括土地、滩地、草原、山地、森林、荒地等；二是经营性资产，就是所谓的农村集体经济的财产、设施、厂房土地；三是非经营性资产，就是现在农村里面的学校、医院、村委会等，他们所占的地和住房设施是非经营性的。
目前，政策在突破的过程中，农村的土地三权分制改革，即将现有的耕地分成三部分，一部分叫所有权，一部分叫承包权，另外一部分叫经营权，这个分摊的价值非常大。
宅基地和征地制度，这两个也要有重大的变革。这几项改革如果全部完成或推进后，将为城市资本下乡，搞特色小镇、田园综合体提供一个坚实的法律基础。
改革的方向：资源性资产，确权资本化、市场化交易流转、可贷款抵押。买的是经营权，不是所有权，所有权依然是集体的。
大体上，有三类对特色小镇、田园综合体特别有效的政策：第一类，农村PPP模式，以及国家发改委联合6部委提出的农村三产的示范园区；第二类，是农村土地改革的七个政策，包括试点的内容；第三类政策是有关扶贫的政策，国家提出把一二三体制政策拿出来，一定要有支持和优惠的政策。
获得农村耕地时，建议大家只拿经营权就可以了。在拿到农地时，有一些政策限制，一个叫基本的农田，一个叫一般的农田。建议都按比例拿一些，但是，现在国家对基本农田的政策限制非常严格，包括空间都不能挪动，每个省的国土厅都有资料清楚标明哪些是不能动的。可动的是什么呢？你要有一些基本农田，基本农田有一些补贴，一般的农田可以搞位移，或者说小设施都可以。
再一个要关注的是，如果搞田园综合体、特色小镇肯定不是只种地，而是要三产融合，要建一些设施。过去在农田搞一些设施，有开生态餐厅的，甚至有在大棚中盖别墅的。现在，这些行为是被禁止的，有严格限制。但是，在一般农田中建一些三产设施是国家鼓励的，前提是三产设施要按照建设用地管理交付。现在对耕地管控的程度非常严格，最好不要搞小把戏，就按照正常的方式拿下一些地，在合法合规的基础上在一般农田上搞一些设施。
中国的宅基地在全世界政策是最复杂的，我国的宅基地房子是个人的，土地是集体的，一户一宅是国家的规定。宅基地无偿分配，你是村里的成员，村里就应该无偿给你分块地。宅基地的房子和土地是分离的，农民把宅基地卖给别人之后，不能再给第二套。现在的改革有一个待突破的宅基地转让，宅基地可以转让，但是不能突破集体经济组织成员的模式。
在宅基地上建设特色小镇和田园综合体，最成功的是浙江的桐庐。这是我国土地制度改革特别重要的试点，而且率先取得了重要成果。大家看看它是怎样通过宅基地的改革引进城市资本的？一是确权，我国农地确权基本上市完成的，但是，宅基地的基本确权没有完成；二是确权之后，农民把不用的废弃的宅基地交还给集体，因为土地是集体的；三是集体采用这种方式，就可以合理合法地引进城市资本了。
>>>>关于四荒地
四荒地风险最大，但是收益也很大。明年中期，有关四荒地更开放的政策将会出台。我们现在特别希望突破的有两点，一是四荒地将来证券化，二是可上市。
这两个问题解决了，你就有退出机制了。投资最重要的要有退出机制。四荒地属于谁？集体所有。拿下四荒地有两个最大的好处，一个是要和集体签合同；二是四荒地是没人管的地，没有那么多的限制，你可以发挥很大的空间，可以当建设用地使用。
现在，中国农村的空心村少则有十分之二、三，多则五分之二。利用空心村建设特色小镇和田园综合体成本低，做产业、特色小镇，先别琢磨将来产品如何廉价，现在的时代是成本如何降低，你的竞争力放在降低。
空心村发展特色小镇、田园综合体的优势包括：土地是现成的，是熟地，用不着开发，都是齐全的，土地性质非常清晰。我国支持村村通，都是以村为基础的。如果在这样一个地方做休闲养生养老的产业，肯定独一无二，建筑材料原汁原味，没有人复制得出来。
特色小镇的消费者有以下几类人：一是养生、养老的人，二是实现了财务自由的人，三是城市的中产阶级。这些人或长期，或短期租住特色小镇的房子，要不然就不叫小镇了。不可能让他们买了房子在这里住，他们即便买了这个房子，也是为了未来增值，所以，租赁的情况是一个大概念的事件，这一点诸位一定要未雨绸缪。
集体建设用地建设租赁住房，国家在13个城市进行试点，今年刚刚开始，之前，在北京和上海曾经有过试点。集体建设用地建设租赁住房和城市的住房开发最大的不同是，在集体土地上开发的，没有土地出让金。实际上，这个土地出让金就是城市土地和农村土地的最大的差别。
大部分是村集体在开发，北京、上海村集体的资产很雄厚，有的有这个能力，有的虽然没有能力但融资也很方便。还有一个问题，它和传统的开发房地产不一样，一是不能贷款，房地产商可以贷款；二是马上收不回投资了，因为是租赁。
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城市资本下乡是特色小镇和田园综合体最基本的形态，它面临的风险，所要开发的资源，还有目前的政策和制度都在变化。
城市资本下乡搞特色小镇或者田园综合体最大的障碍是什么？是——农村所有的资源都是非市场化的。
人才、劳动力、资金、土地都可以交易，有产权界定非常清楚，可交易，有价格。但是，农村所有的东西都是非市场化的，现行的体制不允许城市资本的下行。城里人想把户口转到农村是不允许的，想卖农村任何一块土地，所有的政策都不支持。农村现在任何一种土地贷款融资也不支持，这就是最大的风险。
我们国家有两种方式可以获得土地：
一种是从政府拿地。从政府拿地，有以下几种方式：一是建设用地，要挂招牌，拿来后做房地产开发，70年的产权；二是产业用地，包括工业、旅游，也包括很多新业态；三是公共设施用地，分两类：一类是基础设施，如修路；还有一类是建医院、学校。很多人想搞划拨，我建议最好不要拿，地上建的东西是没有价值的，土地是划拨的，将来想退出、转让是很困难的。
还有一种是从农民手里拿地。耕地、集体建设用地、宅基地、四荒地、林地、滩涂河谷地。农村可用的资源有哪些？一是资源性资产，包括土地、滩地、草原、山地、森林、荒地等；二是经营性资产，就是所谓的农村集体经济的财产、设施、厂房土地；三是非经营性资产，就是现在农村里面的学校、医院、村委会等，他们所占的地和住房设施是非经营性的。
目前，政策在突破的过程中，农村的土地三权分制改革，即将现有的耕地分成三部分，一部分叫所有权，一部分叫承包权，另外一部分叫经营权，这个分摊的价值非常大。
宅基地和征地制度，这两个也要有重大的变革。这几项改革如果全部完成或推进后，将为城市资本下乡，搞特色小镇、田园综合体提供一个坚实的法律基础。
改革的方向：资源性资产，确权资本化、市场化交易流转、可贷款抵押。买的是经营权，不是所有权，所有权依然是集体的。
大体上，有三类对特色小镇、田园综合体特别有效的政策：第一类，农村PPP模式，以及国家发改委联合6部委提出的农村三产的示范园区；第二类，是农村土地改革的七个政策，包括试点的内容；第三类政策是有关扶贫的政策，国家提出把一二三体制政策拿出来，一定要有支持和优惠的政策。
获得农村耕地时，建议大家只拿经营权就可以了。在拿到农地时，有一些政策限制，一个叫基本的农田，一个叫一般的农田。建议都按比例拿一些，但是，现在国家对基本农田的政策限制非常严格，包括空间都不能挪动，每个省的国土厅都有资料清楚标明哪些是不能动的。可动的是什么呢？你要有一些基本农田，基本农田有一些补贴，一般的农田可以搞位移，或者说小设施都可以。
再一个要关注的是，如果搞田园综合体、特色小镇肯定不是只种地，而是要三产融合，要建一些设施。过去在农田搞一些设施，有开生态餐厅的，甚至有在大棚中盖别墅的。现在，这些行为是被禁止的，有严格限制。但是，在一般农田中建一些三产设施是国家鼓励的，前提是三产设施要按照建设用地管理交付。现在对耕地管控的程度非常严格，最好不要搞小把戏，就按照正常的方式拿下一些地，在合法合规的基础上在一般农田上搞一些设施。
中国的宅基地在全世界政策是最复杂的，我国的宅基地房子是个人的，土地是集体的，一户一宅是国家的规定。宅基地无偿分配，你是村里的成员，村里就应该无偿给你分块地。宅基地的房子和土地是分离的，农民把宅基地卖给别人之后，不能再给第二套。现在的改革有一个待突破的宅基地转让，宅基地可以转让，但是不能突破集体经济组织成员的模式。
在宅基地上建设特色小镇和田园综合体，最成功的是浙江的桐庐。这是我国土地制度改革特别重要的试点，而且率先取得了重要成果。大家看看它是怎样通过宅基地的改革引进城市资本的？一是确权，我国农地确权基本上市完成的，但是，宅基地的基本确权没有完成；二是确权之后，农民把不用的废弃的宅基地交还给集体，因为土地是集体的；三是集体采用这种方式，就可以合理合法地引进城市资本了。
>>>>关于四荒地
四荒地风险最大，但是收益也很大。明年中期，有关四荒地更开放的政策将会出台。我们现在特别希望突破的有两点，一是四荒地将来证券化，二是可上市。
这两个问题解决了，你就有退出机制了。投资最重要的要有退出机制。四荒地属于谁？集体所有。拿下四荒地有两个最大的好处，一个是要和集体签合同；二是四荒地是没人管的地，没有那么多的限制，你可以发挥很大的空间，可以当建设用地使用。
现在，中国农村的空心村少则有十分之二、三，多则五分之二。利用空心村建设特色小镇和田园综合体成本低，做产业、特色小镇，先别琢磨将来产品如何廉价，现在的时代是成本如何降低，你的竞争力放在降低。
空心村发展特色小镇、田园综合体的优势包括：土地是现成的，是熟地，用不着开发，都是齐全的，土地性质非常清晰。我国支持村村通，都是以村为基础的。如果在这样一个地方做休闲养生养老的产业，肯定独一无二，建筑材料原汁原味，没有人复制得出来。
特色小镇的消费者有以下几类人：一是养生、养老的人，二是实现了财务自由的人，三是城市的中产阶级。这些人或长期，或短期租住特色小镇的房子，要不然就不叫小镇了。不可能让他们买了房子在这里住，他们即便买了这个房子，也是为了未来增值，所以，租赁的情况是一个大概念的事件，这一点诸位一定要未雨绸缪。
集体建设用地建设租赁住房，国家在13个城市进行试点，今年刚刚开始，之前，在北京和上海曾经有过试点。集体建设用地建设租赁住房和城市的住房开发最大的不同是，在集体土地上开发的，没有土地出让金。实际上，这个土地出让金就是城市土地和农村土地的最大的差别。
大部分是村集体在开发，北京、上海村集体的资产很雄厚，有的有这个能力，有的虽然没有能力但融资也很方便。还有一个问题，它和传统的开发房地产不一样，一是不能贷款，房地产商可以贷款；二是马上收不回投资了，因为是租赁。
