房地产项目的开发过程一般可分为这样四个阶段——投资决策、规划准备、工程施工及配套建设、竣工交付使用。而有装配式建造要求的项目，往往在规划准备阶段，需要进行与装配式有关的统筹分析、开发策划。

笔者认为在装配式建筑项目的开发策划中，需要分别在2个阶段注意7大细节。

房地产项目策划细节

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 | 产品策划，要关注5大细节 | 

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在产品策划这个阶段，需要关注以下5大细节：政策分析、装配式指标落实方案、产品定位、全装修定位、开发进度。

1）政策分析

建设方需了解项目所在地的地方政策。充分了解当地政策实施情况、技术壁垒、当地的行业市场资源分布情况，尤其是当地装配式政策的执行尺度。为保证项目后续顺利落地，需多部门（审图、住建委、质监、房管等）征询，以规避项目的设计技术、施工技术及销售风险。

2）总体指标落实方案

装配式可落实指标目前分为两种：

①土地出让合同上明确要求的。该地块必须落实的装配式建筑面积和装配式建筑单体装配率（预制率），该指标为本项目的最低指标要求。

②为享受当地装配式奖励政策，主动要求达到相关要求指标。结合当地的装配式奖励政策，甲方内部经过多方沟通及成本测算，主动要求落实更多、更高的装配式指标要求。一般情况下，要满足相应的奖励政策，落实的装配式建筑面积将超过土地合同的要求，单体的预制率（装配率）也高于土地合同的要求，或者采用特定的技术。

以申请面积奖励为例，需要申请面积奖励时，经济指标须综合考虑以下因素：面积奖励带来的营销增益、建安成本增量、财务利润边际效益、项目周期延长等因素，明确特定的装配式楼栋选择，合理分配不计容面积。

【案例】某项目的装配式建筑面积10万㎡，如果要申请3%的容积率奖励就要增加建安成本400元/㎡。那么，我们要知道奖励面积的收益是否超过要增加的成本。

为此，我们需要建立盈亏测算模型，估算销售价格的盈亏平衡点。分析如下：

申请面积奖励条件下的盈亏平衡

所以，面积奖励方案的制定需要以当地房价为依据，结合项目产品定位，谨慎、合理选择，只有在盈亏平衡点之上，才有经济可行性。

3）产品定位

装配式建筑目前的建安费用相比传统的现浇建筑成本会有增加，因此在进行产品定位的时候需考虑装配式建筑的相关成本增量因素。

①经济性主导，标准化户型，少规格、多组合。整体产品基于成本控制考虑，采用标准化户型，模数化、规模化设计，做到户型类型少、塔楼重复率高、立面线条简洁等，以装配式建筑的“标准化”为中心指导进行项目定位。代表性的产品多为保障房、租赁房、限价房、长租公寓等，此类产品相对个性化产品建安成本增量较低。

②功能性主导，个性化、特色产品。整体产品基于市场导向，个性化特色住宅，户型类型较多、立面线条繁琐等，后期设计预制构件类型较多，生产安装难度系数较高。以功能性和个性化为产品主导，受部分中高端市场青睐。代表性的产品多为洋房、别墅、特色小镇等，此类产品相对标准化产品建安成本增量较高。

4）全装修的定位

点位不同的预制构件，即使外型尺寸及配筋相同，也不属于同一个构件。装配式建筑现在多与全装修匹配，全装修方案中的内装布置，与装配式构件的设计紧密相关。现阶段的设计和生产，大多将全装修的机电点位与主体构件一体化。

在确定全装修方案的同时，选取通用化的装修方案（同一户型同一套装修方案），还是选取个性化的装修方案（同一户型若干套装修方案），对整个项目的装配式指标以及项目的成本预测也是不同的。

5）开发进度

装配式项目要做好总体项目管控，首先必须对整个项目的周期及各阶段的流程管控要清晰。

装配式项目的开发进度

装配式项目从立案到第一块构件的吊装需要半年时间，这个与常规项目操作时间上的差异直接影响到该项目的预售时间和成本收益。

【小结】由此看来，在进行产品策划的时候，重视装配式带来的产品决策的变化变得尤为重要，也成为一个项目盈利的关键点。项目前期细致化竞品调研以及对大数据的应用成为行业未来的必然趋势。

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 | 规划设计策划，要规避两大风险 | 

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本阶段的工作主要是项目设计部牵头协同各部门进行项目总体方案、装配式技术体系这两项比选工作。

1）风险一、不做多方案比选

①需根据项目开发确定的总体方案，结合总图规划、工期进度、首开区选择、运输路线等，选取合适的装配式建筑单体。虽然标准化、少规格、多组合是装配式建筑设计的基本理念，但是依然需要结合项目的实际情况进行统筹考虑。

②成本合适的组合方案。装配式建筑可与全装修方案相结合，全装修住宅的市场溢价值可降低因装配式建造方式带来的成本增量。从市场销售及未来业主角度出发，建议同一类型的装配式建筑统一采用全装修方案，或统一毛坯方案。

2）风险二、不做多技术体系比选

①选择合适的结构体系。目前多为混凝土结构，并以剪力墙、框剪、框架结构体系为主。合理选择结构体系，对于复杂的、不易实现装配式混凝土结构的建筑，可考虑采用钢结构以达到更经济、更便捷的建造方式。例如三层以下高预制率（装配率）低密度住宅。

②选择合适的保温体系。对于装配式建造方式，内保温和外保温各有优劣势。如下表：

【小结】在装配式建筑上，不做项目开发方案和技术体系方案的策划分析和比选，代价是高昂的成本。此外，基于自身项目管控要求，选择与之相对应的装配式相关主体单位发包模式，此类风险也必须在策划阶段进行考量和规避。

  | 总结 | 

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在项目的规划准备阶段进行与装配式有关的策划分析和方案比选，是装配式建筑项目是否顺利、成本是否可控的关键措施。

笔者认为在规划设计阶段，需要分别在产品策划、规划设计策划阶段注意7大细节。在产品设计阶段，需要关注5大策划细节：政策分析、装配式指标落实方案、产品定位、全装修定位、开发进度。在规划设计阶段要进行项目总体方案、装配式技术体系这两项分析和比选工作，规避不做方案比选的风险。